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Si espera construir la casa de sus sueños o incluso una cabaña para una escapada, probablemente haya estado pensando en encontrar el terreno perfecto. Puede que ya haya empezado a buscar, sólo para enterarse de que los terrenos sin edificar son escasos en muchas zonas del país, y que los lotes disponibles en una urbanización pueden venir con fuertes restricciones. Eso no significa que deba conformarse o hacer una compra impulsiva de la próxima parcela que aparezca. En lugar de eso, compruebe lo que hay que hacer y lo que no hay que hacer en la compra de terrenos para que acabe con un terreno que le encante.
Trabaje con un agente inmobiliario especializado en terrenos y solares.
Es más probable que encuentre un terreno adecuado si trabaja con un agente que se centre en la compra y venta de terrenos y acres, en lugar de uno que se especialice en casas existentes o propiedades comerciales. Un agente con conocimientos puede estar atento a los terrenos adecuados y avisarle en el momento en que salga algo nuevo al mercado. Además, contará con un experto que conozca los distintos tipos de financiación disponibles para la compra de terrenos.
NO pases por alto los anuncios de casas baratas que parezcan arregladas.
En muchas comunidades escasean los terrenos listos para construir, y a menudo se limitan a lotes en los que sólo se puede construir una casa de diseño similar a todas las demás casas de la manzana. Sin embargo, los compradores potenciales suelen pasar por alto una fuente única cuando buscan terrenos: ¡las casas de segunda mano baratas! Estas propiedades a menudo se cotizan por menos del valor del terreno en el que se encuentran, y al demoler la casa existente y construir una nueva, usted podría terminar con un gran lote en un barrio establecido.
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Tenga en cuenta el valor de la vivienda en la zona circundante.
Para obtener la mejor inversión a largo plazo, construya una casa de valor similar a las cercanas. Si construye una casa de 500.000 dólares en una zona en la que las demás casas se venden por menos de 200.000 dólares, puede resultarle difícil encontrar un comprador si decide venderla más adelante. Además, es posible que un prestamista no quiera financiar una casa en un rango de precios que no se ajusta a los valores de mercado de otras casas del barrio. Si está decidido a construir una casa concreta, elija un terreno en un barrio con casas de valor similar.
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NO esperes un préstamo convencional al comprar un terreno.
Los bancos y las empresas de crédito evitan prestar dinero para terrenos y lotes desnudos porque no pueden vender esos préstamos en el mercado hipotecario secundario a entidades financieras como Fannie Mae. Si el banco no puede vender su préstamo, no puede recuperar su dinero, lo que significa que el banco corre un riesgo si usted decide marcharse. Para reducir el riesgo, algunos prestamistas pueden exigir un gran pago inicial, hasta el 50 por ciento del precio de compra, pero otros pueden negarse por completo a prestar dinero para un terreno desnudo. Es posible que necesite dinero en efectivo para comprar el terreno o que pueda negociar un acuerdo de financiación del vendedor, a veces conocido como “contrato de compraventa de terrenos”, lo que significa que el vendedor a menudo le permitirá pagar el terreno en cuotas.
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Investigue las restricciones de la propiedad.
El momento de averiguar si un terreno tiene restricciones en forma de convenios u ordenanzas es antes de hacer una oferta. En algunas zonas rurales, es necesario poseer una cantidad mínima de hectáreas, a menudo entre cinco y 40 acres, antes de que se le conceda un permiso para construir una casa en ella. En las urbanizaciones, puede haber servidumbres y retranqueos legales que restrinjan no sólo el lugar donde se puede construir, sino también el tamaño de la casa. Otras restricciones pueden dictar el tipo de revestimiento que puede poner en su casa o la inclinación del tejado. Los convenios y las ordenanzas pueden ser muy restrictivos, así que consulte con el promotor o con la oficina del Registro de Escrituras del condado para determinar el alcance de cualquier inconveniente.
No cuente con que la propiedad sea recalificada después de comprarla.
Los compradores ansiosos por construir suelen desear tanto la compra de una parcela específica que se dicen a sí mismos que podrán resolver los problemas de zonificación después. Desgraciadamente, no hay garantía de que se pueda cambiar la zonificación del terreno a residencial de industrial o agrícola estricta después de comprarlo, independientemente de lo que le diga el propietario actual. Si el terreno en cuestión no está zonificado para el fin que desea, haga una oferta, pero condicione la venta a que se apruebe la recalificación. De este modo, si la autoridad de zonificación rechaza su solicitud, no se quedará con un terreno inutilizable.
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Haga que se realicen pruebas ambientales en los terrenos que no forman parte de una urbanización existente.
En una urbanización aprobada, lo más probable es que el promotor haya realizado las pruebas medioambientales como parte del proceso de subdivisión y de la parcelación. Sin embargo, es una historia diferente si usted está comprando un terreno rural o un lote en la ciudad que ha estado vacante durante varios años. La contaminación del suelo o de las aguas subterráneas, como la que puede existir si el terreno vacío se utilizó en su día para una gasolinera o un corral, podría impedirle obtener un permiso de construcción o crear riesgos para la salud de su familia en el futuro.
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NO subestimes el coste de la construcción de una casa nueva.
A menos que busque una propiedad de primera categoría frente a la playa, el coste del terreno suele ser la parte menos costosa de cualquier proyecto de construcción. En todo el país, el coste medio de la construcción de una casa nueva es de aproximadamente 150 dólares por pie cuadrado o unos 286.000 dólares por una casa de 2.000 pies cuadrados. Y eso es sólo la casa; si se construye en un terreno no urbanizado, también habrá que tener en cuenta la instalación de los servicios públicos en el lugar de la obra, así como la instalación de un sistema de alcantarillado privado y un camino privado. Estos costes, junto con el precio de la obtención de permisos y estudios, pueden añadir entre 15.000 y 75.000 dólares más al coste final.
Compruebe el vecindario de forma exhaustiva.
Además de conducir por los alrededores e identificar la ubicación de los parques y las escuelas, averigüe si se están preparando futuros desarrollos comerciales en las cercanías, como un centro comercial o un centro recreativo. Si va a comprar un terreno rural, compruebe si hay posibles inconvenientes, como un vertedero o una granja de engorde cercanos. Investiga los registros recientes de la Comisión del Condado para determinar si un agricultor vecino ha solicitado una variante de zonificación para instalar un parque eólico o para obtener información sobre asuntos del condado que te resulten desagradables y difíciles de vivir cerca.
No te olvides de los peligros naturales.
Por muy bonita que parezca una parcela, ten cuidado con los peligros naturales ocultos que podrían afectar a tu capacidad para construir una casa y a tu seguridad. Si el terreno se encuentra en una llanura aluvial, es posible que no pueda obtener un permiso de construcción y, si lo hace, tendrá que contratar un seguro contra inundaciones, que oscila entre 600 y 3.000 dólares al año, según el valor de la casa y el riesgo de inundación. Otros riesgos naturales que pueden suponer un obstáculo para la construcción o reducir la seguridad y el valor de la vivienda son la inestabilidad del suelo, la proximidad a una zona de fallas, un terreno muy erosionable y una mayor propensión a los incendios forestales.
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